Ja esat iesaistīts darījumā ar nekustamo īpašumu, visa procesa laikā var mainīties daudzas lietas. Starp sarunu pirmo kārtu un beigu datumu katra puse var lūgt atšķirīgus nosacījumus.
Jaunums nekustamajā īpašumā ir tad, kad nomaināt veco līgumu ar jaunu sakarā ar termiņa izmaiņām. Tā kā jūs nevarat vienkārši izņemt daļu no līguma un veikt izmaiņas, jums ir nepieciešama juridiska metode. Jūsu nekustamā īpašuma aģents var jums palīdzēt šajā procesā, un nekustamā īpašuma advokāts pārskata galīgo līgumu.
Mājas iegāde ir viens no nozīmīgākajiem (ja ne lielākajiem) pirkumiem, ko jebkad būsiet izdarījis. Tāpēc ir svarīgi, lai visas jūsu pīles būtu pēc kārtas, kad runa ir par nepieciešamajiem dokumentiem. Pēdējā lieta, ko vēlaties, ir, lai jūsu darījums neizdodas neskaidru nosacījumu dēļ.
Kas ir Novācija?
Īsāk sakot, jauninājums ir juridisks termins, kas apraksta viena pienākuma vai puses pāreju uz citu. Tā vietā, lai tikai pievienotu vai mainītu esošo līgumu, jauninājums aizstāj veco līgumu ar jaunu juridisku līgumu. Pārveidošanai ir nepieciešams derīgs iepriekšējais līgums, savstarpēja vienošanās starp visām iesaistītajām pusēm un sākotnējā līguma izbeigšana.
Inovācija var notikt jebkur, kur tiek noslēgti spēkā esoši līgumi no finanšu tirgus līdz uzņēmuma pirkšanai un pārdošanai, līdz nekustamajam īpašumam.
Kas ir jauninājumi nekustamajā īpašumā?
Pirmkārt, ir svarīgi saprast, ka tas, ka jums ir nepieciešams jauninājums, nenozīmē, ka jūsu nekustamā īpašuma darījums ir apdraudēts. Tā vietā tas ir gluži pretēji — jauninājums pasargā jūs no jebkādām neskaidrībām saistībā ar līgumu.
Iesniedzot piedāvājumu (vai pieņemot piedāvājumu) par īpašumu, jums ir nepieciešams rakstisks līgums. Jūsu nekustamā īpašuma aģents nodrošina, ka visi pircēja un pārdevēja noteikumi ir iekļauti šajā līgumā. Pēc tam gan pircējs, gan pārdevējs pārskata līgumu un paraksta to, lai noslēgtu darījumu.
Nekustamā īpašuma advokāts izskata parakstīto līgumu, lai pārliecinātos, ka viss ir kārtībā. Tomēr bieži vien no sākotnējā līguma parakstīšanas līdz mājas galīgajai slēgšanai ir ejams garš ceļš.
Un kā saka, jebkas var notikt. Tāpēc nav nekas neparasts, ka kāda no pusēm pirms finiša līnijas pieprasa izmaiņas.
Kad tas notiek, aģents noslēdz pilnīgi jaunu vienošanos, kas padara iepriekšējo līgumu par spēkā neesošu. Visas iesaistītās puses izskata un paraksta jauno dokumentu. Pēc tam nekustamā īpašuma advokātam vēlreiz jāpārskata šis tikko parakstītais līgums.
Novācijas veidi nekustamajā īpašumā
Ir trīs galvenie jauninājumu veidi, kas jāzina, kad runa ir par nekustamo īpašumu. Tie ir šādi:
Jauninājumu piemēri nekustamajā īpašumā
Par laimi, jauninājumi mājokļu darījumos ir viegli izpildāmi, jo parasti tie notiek tikai starp pircēju un pārdevēju. Dažos gadījumos var būt iesaistīta trešā puse, piemēram, banka vai hipotēkas uzņēmums. Šajās situācijās lietas var kļūt nedaudz sarežģītākas, taču labs aģents var palīdzēt vienmērīgi virzīties uz priekšu.
Jums ir nepieciešams jauninājums jebkurā laikā, kad kāds vēlas mainīt sākotnējā līguma noteikumus neatkarīgi no tā, cik liels vai mazs tas ir. Turklāt mutiskas vienošanās ilgtermiņā nav spēkā. Pat ja abas puses savstarpēji piekrīt izmaiņām, jums ir obligāti jābūt rakstiskai vienošanās.
Vienkārša kratīšana, nenoslēdzot jaunu rakstisku līgumu, nebūs pietiekams pierādījums vai atbalsts vēlākiem strīdiem. Tāpēc jums ir jāsaņem jauninājums.
Šeit ir daži piemēri visbiežāk sastopamajām situācijām, kurās būtu nepieciešams jauninājums a Nekustamais īpašums darījums.
1. Mājas inspekcija atklāj problēmas
Ja jūs pērkat jaunu māju, ir prātīgi iegūt a mājas apskate lai nodrošinātu, ka viss ir pareizā darba kārtībā. Lai gan pārdevējiem ir pilnībā jāatklāj visas ar īpašumu saistītas problēmas, dažreiz lietas parādās. Ja pārbaudē tiek atklāta liela, dārga problēma, iespējams, vēlēsities mainīt sākotnējo līgumu.
Protams, vairākas lietas ir atkarīgas no sākotnējā līguma formulējuma. Bet parasti jūs varat izdarīt dažas izvēles, kad mājas pārbaude noiet greizi.
Piemēram, iedomājieties, ka mājas pārbaude atklāj nozīmīgu problēmu, piemēram, pelējumu. Acīmredzot jūs nevēlaties pārcelties uz māju ar pelējumu, taču jūs, iespējams, neesat gatavs doties prom. Tā vietā varat pieprasīt, lai pārdevēji atrisina problēmu, samaksā par problēmu, vai arī varat pārtraukt darījumu.
Ja nolemjat pieprasīt izmaiņas vai pārdevējiem maksāt par remontu, ir pienācis laiks pārrunāt. Pēc tam jūs ierosinātu savu pieprasījumu pārdevēja aģentam; ja pārdevējs pieņem, aģents sastāda jaunu līgumu.
Šajā jaunajā līgumā ir detalizēti iekļauti visi jaunie noteikumi. Pēc tam jūs un pārdevējs pārskatīsit un parakstīsit jauno līgumu, anulējot veco.
2. Cenu izmaiņas
Iepriekš minētajā piemērā, ja pārdevēji nepiekrīt problēmas novēršanai, viņi var pazemināt mazumtirdzniecības cenu. Jauna cena (neatkarīgi no iemesla) rada nepieciešamību sastādīt jaunu līgumu. Vēlreiz visas puses pārskata izmaiņas, paraksta, ja piekrīt, un darījums virzās uz priekšu.
Vēl viens iespējamu cenu izmaiņu piemērs varētu būt problēmas ar novērtējumu. Ja novērtējums tiek atgriezts ar zemāku vērtību nekā saraksta cena, tas var būt aizķeršanās. Jūsu aizdevējs, iespējams, nevēlēsies aizdot jums vairāk, nekā mājoklis ir vērts.
Tomēr atkarībā no tā, cik pārdevēji vēlas pārdot, viņi var piekrist pazemināt cenu. Tāpēc jums būs nepieciešams jauns līgums, lai noteiktu jauno cenu un visus jaunos noteikumus. Vēl viena iespēja ir, ka pārdevēji nepiekrīt vērtējumam un nolemj maksāt par jaunu.
Ja tas notiek, tas var pārcelt jūsu beigu datumu, kas ir vēl viens iemesls jauninājumiem. (Vairāk par to vēlāk).
3. Izmaiņas slēgšanas izmaksās
Līdzīgi kā mazumtirdzniecības cenas izmaiņām, ja mainās slēgšanas izmaksas vai citi noteikumi, jums būs nepieciešams jauns līgums. Neatkarīgi no tā, kāpēc vai kurš veic zvanu, jebkuras novirzes no sākotnējiem noteikumiem garantē jaunu rakstisku vienošanos.
Slēgšanas izmaksu summa var mainīties vai mainīties, kas par tām maksā. Piemēram, pēc problēmu atklāšanas mājas pārbaudē pārdevējs var piekrist segt slēgšanas izmaksas.
Šajā gadījumā, lai gan slēgšanas izmaksu summa ir vienāda, jums joprojām ir nepieciešams jauns līgums.
4. Mainās iesaistīto pušu vārdi
Ja notiek kādas izmaiņas darījumā iesaistītajā, jums ir jāveic jauninājums. Piemēram, a precēts pāris pērk māju bet pēc tam izvēlas darījumā norādīt tikai viena laulātā vārdu. Jānoslēdz jauns līgums ar tikai laulātā vārdu.
5. Slēgšanas datuma izmaiņas
Jums būs jāveic arī jauninājums, ja kāda iemesla dēļ mainās slēgšanas datums. Nav nekas neparasts, ka slēgšanas datums satricinās vai, visticamāk, tiek atstumts. Problēmas ar mājas pārbaudēm, finansējumu un novērtēšanu var aizkavēt slēgšanu.
Var rasties arī dokumentu nokārtošana, vai arī kādai no pusēm var būt ārkārtas situācija. Neatkarīgi no iemesla, ja sākotnējā līguma beigu datums mainās, jums būs nepieciešams pavisam jauns līgums.
Kas notiek ar veco līgumu ar jauninājumu?
Ja jūs uztraucaties, ka vecais līgums var jūs atkal vajāt, neesiet. Pārveidošana pilnībā aizstāj iepriekšējo līgumu ar pavisam jaunu rakstisku līgumu. Tas nozīmē, ka sākotnējais līgums kļūst spēkā neesošs.
Iepriekšējais līgums vairs nesniegs nekādu derīgu pierādījumu par vienošanos. Ja pēc jaunināšanas abas puses nolemj atgriezties iepriekšējā stāvoklī, jums joprojām ir nepieciešams jauns līgums. Jūs nevarat vienkārši izmantot veco.
Saistītie jautājumi
Kāda ir atšķirība starp jaunināšanu un cesiju nekustamajā īpašumā?
Atšķirībā no pārbūves, cesija neaizstāj sākotnējo līgumu. Tā vietā vienas puses tiesības un priekšrocības tiek nodotas citai personai. Sākotnējā puse (cesionārs) joprojām uzņemas sākotnējā līguma slogu, bet priekšrocības paliek cesionāram.
Šādā situācijā, ja cesionārs neievēro līguma beigas, cesionārs var saukt viņu pie atbildības. Sākotnējais līgums joprojām ir spēkā un izpildāms. Pārveidojumā, kā tika apspriests, veco aizstāj ar pavisam jaunu līgumu.
Kas ir atcelšana nekustamajā īpašumā?
Atceļot nekustamā īpašuma līgumu, jūs varat atteikties no darījuma dažādu iemeslu dēļ. Atkāpšanās būtībā nostāda jūs tajā pašā vietā, kur bijāt pirms līguma parakstīšanas. Ja parakstīšanas brīdī nesapratāt noteikumus, iespējams, vēlēsities to anulēt, ja pēc tam pārdomājāt. Tomēr tas, vai jums ir atļauts lauzt līgumu, ir atkarīgs no konkrētajiem apstākļiem.
Vai jauninājumi ir tikai nekustamā īpašuma lieta?
Novācijas parasti tiek izmantotas nekustamajā īpašumā gan dzīvojamo māju, gan komercdarījumos. Tomēr tie nav paredzēti tikai darījumiem ar nekustamo īpašumu.Jauninājumi ir nepieciešami arī uzņēmumu iegādei, apvienošanai, izpirkšanai un citiem līdzīgiem darījumiem. Būtībā jebkurā laikā, kad mainās līguma nosacījumi, jauninājums kļūst par iespējamu realitāti.
