Mājas iegāde ir viens no lielākajiem lēmumiem, ko varat pieņemt savā pieaugušo dzīvē. Ir dažādi iemesli, kāpēc precēts pāris pērk māju ar vienu vārdu. Varbūt vienam no laulātajiem ir labāki kredītvēsturi, vai varbūt tas ir ieguldījumu īpašums; jebkurā gadījumā jums ir jāsaprot noteikumi.
Ja esat precēts pāris, kas pērk māju ar vienu vārdu, ziniet šī lēmuma plusus un mīnusus. Jums jāzina arī savas valsts vispārējās tiesības un kopienas īpašuma noteikumi. Visbeidzot, nosakiet, vai jūsu laulātajam būs hipotēka, īpašumtiesības vai neviens cits.
Mājas iegāde ar vienu vārdu
Viens no laulātajiem var iegādāties māju bez otra, ja viņi ir precējušies. Faktiski, saskaņā ar SFGate, dažreiz ir praktiskāk pieteikties hipotēkai tikai ar vienu laulāto.
Iespējams, ka sievas kredīts ir cietis vai vīrs ir bezdarbnieks. Šie ir divi visizplatītākie iemesli, kāpēc pāris iegādājas māju ar vienu vārdu. No otras puses, kopīgās hipotēkas sniedz dažas priekšrocības:
Jums rūpīgi jāizsver priekšrocības un trūkumi, iegādājoties māju tikai uz viena partnera vārda. Atcerieties, ka akts un īpašumtiesības attieksies tikai uz tā vīra vai sievas aktu un titulu, kurš ņem aizdevumu.
Slikta kredītvēsture
Ja vienam partnerim ir vāja kredītvēsture, precēts pāris, visticamāk, gūs peļņu, iegādājoties māju atsevišķi. Nelabvēlīga maksājumu vēsture vienas personas kredītvēsturi var apdraudēt jūsu mājokļa kredīta pieteikumu vai ievērojami paaugstināt procentu likmes un ikmēneša maksājumus.
Galvenais iemesls, kāpēc nepērk māju kopā, ir tas, ka vienam laulātajam ir briesmīgi kredītvēsturi. Kvalifikācijas saņemšanu var atvieglot, izmantojot patērētāja ziņojumu un FICO rezultātu, ko sniedz kāds, kuram ir labāki aizņēmumu ieraksti.
Tomēr apsveriet savas kredīta problēmas saistībā ar jūsu laulātā ienākumiem, aktīviem un parādiem. Šie citi aspekti ir vienlīdz svarīgi.
Dzīvesbiedrs ar zemiem ienākumiem
Vēl viens iemesls, kāpēc precēts pāris varētu izvēlēties iegādāties māju ar vienu vārdu, ir tas, ja vienam laulātajam ir maz ienākumu vai to nav. Šāda situācija var rasties dažādu iemeslu dēļ.
Parāda un ienākumu attiecību (DTI) ņem vērā mājokļu kreditēšanas uzņēmumi visā pasaulē, tostarp Apvienotajā Karalistē, Kanādā, Austrālijā, Floridā, Teksasā, Kalifornijā, Džordžijā un citās valstīs. DTI koeficientu nepalīdz maz pelnošs dzīvesbiedrs, lai gan viņu parādi to var darīt.
Hipotēkas iegūšana bez laulātā
Bez otra laulātā vīrs vai sieva var pretendēt uz hipotēku. Vai jums, no otras puses, būtu jāpiesakās hipotēkai bez laulātā?
Tas, vai hipotēka jāpiesakās kopīgi, ir atkarīgs no jūsu finansiālajiem apstākļiem. Ja jums abiem ir: Šeit ir dažas vadlīnijas, kas var būt noderīgas.
Tā kā bankas novērtē jūsu kopējos ienākumus, jūs varēsiet iegūt lielāku aizdevumu, ja jums būs vienāds kredīts. Vairumā gadījumu ir vēlams pieteikties hipotēkai kopā ar savu partneri.
Hipotēkas pieprasījuma veidlapa
Jūs varat pieteikties hipotēkai bez sava laulātā, taču uzņēmums izlems, vai apstiprināt jūsu pieteikumu, pamatojoties uz četriem galvenajiem parakstīšanas faktoriem. Starp šiem elementiem ir:
Piesakoties aizdevumam, viena laulātā kredītreitings un ienākumi tiks ņemti vērā atsevišķi. No otras puses, parādu un aktīvu problēmas ir grūtāk atrisināt. Tas ir atkarīgs no tā, kuram laulātajam pieder un kur jūs dzīvojat gan aktīvu, gan parādu ziņā.
Vai kredīta rādītājiem un ienākumiem ir nozīme, piesakoties hipotēkai?
Tas, vai ir jēga vienam laulātajam pieteikties hipotēkai, nevis abiem, ir atkarīgs no viņu ienākumiem un kredītvēstures.
Aizdevēji bieži var atšķirt vīra un sievas ienākumus. Katram no tiem lielākoties ir W-2.
Dividendes no ieguldījumiem vai ienākumi no akciju un obligāciju pārdošanas var būt dalītu ienākumu avoti. Banka izskatīs šos kombinētos ienākumu scenārijus un salīdzinās ar citiem indivīda ienākumiem.
Kredīta rādītājus ir vēl vieglāk saprast. Katram partnerim ir savs. Rezultātā aizdevējs ņems vērā tikai tā laulātā kredītvēsturi, kurš pieprasa aizdevumu.
Aktīvi un parādi
Abu pušu parādiem un aktīviem ir arī nozīme, nosakot, vai vīrs var saņemt hipotēku bez sievas.
Kad viens laulātais pats iesniedz hipotēku, īpašums uz sievas vārda vai parādi uz vīra vārda var tikt rūpīgi pārbaudīti. Tas ir atkarīgs no diviem faktoriem:
Saskaņā ar Federālās mājokļu pārvaldes sniegto informāciju apdrošinātājiem ir jāpārbauda laulātā, kas nav aizņēmies, parādi. Tradicionālajiem aizdevumiem banka var sadalīt finanšu instrumentus katram īpašniekam, taču diez vai viņi to darīs.
Vispārējās tiesības pret Kopienas īpašuma valstīm
Ja esat precējies, to, vai varat iegādāties māju bez dzīvesbiedra, nosaka valsts, kurā dzīvojat. Jūs dzīvojat vai nu kopienas īpašuma valstī, vai parasto tiesību valstī.
Kopienas īpašuma valstis
Ja jūs dzīvojat kopienas īpašuma valstī, jums un jūsu laulātajam pieder visi laulības laikā iegūtie īpašumi. Ir deviņi kopienas īpašuma štati: Arizona, Kalifornija, Aidaho, Luiziāna, Nevada, Ņūmeksika, Teksasa, Vašingtona , un Viskonsina.
Ja dzīvojat kopienas īpašuma valstī, jūs varat atstāt savu dzīvesbiedru no hipotēkas. Tomēr, ja piesakāties FHA vai VA aizdevumam, aizdevējam būs jāņem vērā arī jūsu laulātā parādi. Tas varētu būt problemātiski, ja jūsu laulātajam ir daudz parādu, jo tas var palielināt jūsu parāda attiecību pret ienākumiem.
Ja jūs atturat savu dzīvesbiedru no hipotēkas cita iemesla dēļ, piemēram, zema kredītvēstures dēļ, tas varētu būt noderīgi. Ja jūs dzīvojat kopienas īpašuma valstī, bet nevēlaties, lai jūsu laulātais iegūtu īpašumtiesības, tas nebūs iespējams. Kopienu īpašuma likumu dēļ jūsu laulātajam piederēs 50% mājas.
Kopējo tiesību valstis
Kopienas īpašuma valsts pretstats ir kopīgu tiesību valsts. Vispārējie tiesību akti nozīmē, ka jums ir vienādas īpašumtiesības uz jebkuru īpašumu, ko iegādājāties laulībā. Jūs varat pieteikties hipotēkai bez laulātā, un aizdevējs nevarēs apsvērt savas finanses.
Vispārējo tiesību štati arī ļauj nosaukumā norādīt savu vārdu bez laulātā. Ja radīsies apstāklis, kurā jūs un jūsu partneris šķīrās, mājas piederētu tikai jums.
Mājas iegādes apsvērumi
Ir dažas lietas, kas jāņem vērā, kad gatavojaties pieteikties mājokļa kredītam. Standarts ir izvēlēties parasto aizdevumu, taču tas ir gandrīz neiespējami, ja jums ir mazāks kredīts. Tomēr varat apskatīt dažas dažādas iespējas.
Pērciet māju pats
Ja jūsu ienākumi ir pietiekami lieli un jūsu kredītvēsture ir laba, varat pieteikties hipotēkai bez laulātā. Tas ir noderīgi, ja jūsu laulātajam ir slikts kredītreitings.
Slikts kredītvēstures rādītājs var izraisīt augstākas procentu likmes un likt jums iegūt dārgāku hipotēku. Turklāt daudzos gadījumos aizdevēji pat neapsver iespēju rakstīt jums aizdevumu, ja jums ir slikta kredītvēsture.
Piesakieties FHA aizdevumam
Ja jūsu laulātā kredītreitings neļauj jums saņemt parasto aizdevumu, varat pieteikties FHA aizdevumam. FHA aizdevumam nav īpašu kredītreitingu prasību. Tomēr aizdevēji parasti rezervē labākās likmes aizņēmējiem, kuru kredītreitings ir 620 vai vairāk.
Labojiet savu kredītvēsturi
Ja jums vai jūsu laulātajam ir zems kredītreitings, strādājiet pie tā labošanas. To var izdarīt, katru mēnesi laicīgi apmaksājot rēķinus, izlabojot visas kredītziņojuma kļūdas. Centieties likvidēt strīdīgos kontus un saglabāt kredītkontus atvērtus, taču izmantojiet tos saprātīgi.
Viena laulātā priekšrocības uz hipotēkas
Precētiem pāriem, kas iegādājas māju vai refinansē savu pašreizējo mājokli, abiem laulātajiem nav jāiekļauj hipotēka.
Tas dažkārt var būt izdevīgi, pamatojoties uz viena laulātā finansiālajiem apstākļiem. Ir vairāki iemesli, kāpēc precēts pāris varētu vēlēties iegādāties māju tikai uz viena laulātā vārda.
Izvairieties no kredīta problēmām
Hipotēkas problēmas var rasties, ja vienam laulātajam ir slikta kredītvēsture pēc kopīga pieteikuma. Hipotēku aizdevēji mēdz apkopot apvienotos kredīta ziņojumus ar katra pieteikuma iesniedzēja vēsturi un rezultātu. Pēc tam aizdevēji pieteikumu izvērtēšanai izmanto zemāko no diviem punktiem vai vidējo no trim punktiem.
Šī procesa termiņš ir reprezentatīvais kredītreitings. Diemžēl aizdevēji nenovērtē abu pretendentu vidējo kredītreitingu. Tā vietā viņi izmet labāka pretendenta punktu skaitu un izsaka piedāvājumu, pamatojoties uz zemāko punktu.
Šāda situācija var izraisīt augstāku procentu likmi un vispār var radīt problēmas ar kvalificēšanos aizdevumam. Kredītreitingi zem 580 parasti tiek liegti vairumam aizdevēju. Ja jūsu laulātajam ir aptuveni tāds kredītreitings, jums jāpiesakās aizdevumam vienatnē.
Ietaupiet naudu uz hipotēkas procentiem
Ja vienam laulātajam ir labi kredītvēsturi, bet otram laulātajam ir lieliska kredītvēsture, laulātajam ar augstāku kredītvēsturi būtu jāapsver iespēja pieteikties vienam. Tas var palīdzēt nodrošināt zemāku hipotēkas likmi un ietaupīt tūkstošiem jūsu mājokļa kredīta ilgtermiņā.
Federālo rezervju sistēma veica pētījumu par hipotēkas izmaksām. 10% māju īpašnieku būtu varējuši maksāt vismaz par 0,125% mazāk, ja vien būtu pieteicies kvalificētākais pircējs. Vēl 25% kredītņēmēju šādā veidā būtu varējuši ievērojami samazināt savas aizdevuma izmaksas.
Saglabājiet aktīvus, ja vienam laulātajam ir parāds
Jūsu mājoklis tiek uzskatīts par īpašumu, ko noteiktos apstākļos var ieķīlāt vai konfiscēt. Nepildīti studentu kredīti, nesamaksāti nodokļi vai bērna uzturlīdzekļi vai nesamaksāti spriedumi var padarīt jūsu laulāto neaizsargātu pret aktīvu konfiskāciju. Mājas iegāde uz viena vārda var pasargāt to no kreditoriem.
Tas attiecas arī uz gadījumiem, kad māju pērkat par naudu pirms laulībām. Tomēr, ja jūsu laulātajam radās parāds pēc laulībām, aizsardzība var netikt piemērota.
Vienkāršojiet īpašuma plānošanu
Ja mājoklis ir uz viena laulātā vārda, tas vienkāršo īpašuma plānošanu, īpaši otrās laulības gadījumā. Ja vēlaties atstāt māju saviem bērniem no pirmās laulības, tas ir vieglāk izdarāms. Tas ir tāpēc, ka jūsu laulātajam nebūs tiesību uz to.
Novērst šķiršanās cīņas
Neviens neplāno šķirties, kad apprecēsies. Tomēr, ja jūs ieguldāt lielāko daļu naudas, process tiek vienkāršots, iegādājoties māju.
Viena laulātā hipotēkas mīnusi
Ja abiem laulātajiem ir salīdzināms kredīts un kopīga īpašuma plānošana, ir lietderīgi izmantot kopīgu hipotēkas pieteikumu. Laulātā atstāšana ar labu kredītvēsturi var tikai samazināt jūsu aizņemšanās spēju.
Mazāki ienākumi
Lielākais trūkums, atstājot savu laulāto hipotēku, ir tas, ka jūs nevarat uzskaitīt šos ienākumus pieteikumā. Tas var ietekmēt summu, ko varat aizņemties. Lielāki ienākumi nozīmē, ka varat atļauties lielāku hipotēkas maksājumu un palielināt maksimālo aizdevuma summu.
Pāri, kas kopā piesakās hipotēkai, bieži vien var atļauties lielākas un dārgākas mājas nekā vientuļnieki.
Augstāka parāda un ienākumu attiecība
Jūsu parāda attiecība pret ienākumiem (DTI) tiek ietekmēta, ja jūs atstājat savu laulāto no hipotēkas. Parāda attiecība pret ienākumiem ir veids, kā aizdevēji nosaka, cik daudz mājas jūs varat atļauties. DTI tiek noteikts, salīdzinot jūsu ikmēneša bruto ienākumus ar jūsu ikmēneša parādiem.
Ikmēneša parādos ietilpst studentu kredīti, auto aizdevumi un kredītkaršu maksājumi. Hipotēku aizdevēji pēc tam nosaka, cik daudz jūsu budžetā paliek hipotēkas maksājumam. Jo lielāki jūsu ienākumi un mazāki parādi, jo vairāk mājokļa jūs varat atļauties.
DTI prasības ir grūtāk izpildīt, ja personai, kura ir pieteikusies, ir lieli parādi un tā var neatbilst gaidītajai aizdevuma summai.
Mazas tiesības uz īpašumu
Ja jums nav hipotēkas, bet jūsu laulātajam ir, jums var būt maz tiesību uz hipotēku īpašums . Jūsu partneris var pieņemt lielus lēmumus bez jūsu piekrišanas.
Šie lēmumi ietver aizņemšanos pret mājas pašu kapitālu, īpašuma pārdošanu un īpašuma atstāšanu kādam citam. Ja jums nav hipotēkas, jums nav jāzina, kas notiek ar māju.
Kādas ir prasības hipotēkai?
Jums nav jāiekļauj jūsu laulātais, kurš nav aizņēmies, jūsu hipotēkas parādzīmē, un viņiem nav jābūt arī īpašumā vai aktā. Tomēr banka joprojām pieprasa laulātajam, kurš nav aizņēmies, parakstīt dažus dokumentus.
Tas ir tāpēc, ka laulātajam, kuram nav hipotēkas, joprojām pieder māja, un banka vēlas būt pārliecināta, ka tā var atsavināt īpašumu, ja pāris atpaliek no saviem maksājumiem.
Mums ir jāaplūko hipotēkas sastāvdaļas, lai saprastu, kāpēc banka tā rīkojas. Aizdevums sastāv no diviem būtiskiem dokumentiem:
Hipotēka un piezīme
Lai gan tas var šķist neliela atšķirība, tas ir ļoti svarīgi. Parādzīme, kas ir apņemšanās maksāt, ir jāparaksta tikai aizņēmējam laulātajam. Ja hipotēka nepilda saistības, banka nepieprasīs kompensāciju no otra partnera.
Kāpēc tad banka pieprasa abām pusēm parakstīt hipotēku? Tā kā hipotēka ir īpašuma apgrūtinājums, tas tā ir, un tas ir juridisks dokuments, kas dod bankai tiesības atsavināt īpašumu un arestēt to.
Pat ja viņi nav atbildīgi par parāda atmaksu, laulātais vai sieva, kas nav uz zīmes, saglabā īpašumtiesības uz īpašumu. Tas var izraisīt strīdu par to, kura īpašumtiesības ir prioritāras pār citām.
Saistītie jautājumi
Ja es atstāju sava laulātā vārdu no nosaukuma, vai varu to pievienot vēlāk?
Ja nosaukumā atstājat laulātā vārdu, varat to pievienot vēlāk, izmantojot atteikuma aktu. Atteikuma akts ļauj pārskaitīt īpašuma procentus no vienas personas otrai. Personu, kas nodod procentus, sauc par piešķīrēju, un saņēmēju sauc par finansējuma saņēmēju.
Papildus jūsu laulātā pievienošanai titulam cilvēki dažādu iemeslu dēļ saņem atteikuma aktus. Daži iemesli ir laulātā aizvākšana pēc šķiršanās, īpašuma nodošana citam ģimenes loceklim un īpašuma nodošana trastā. Negatīvā puse ir tāda, ka atteikšanās akts nesniedz nekādas garantijas nevienai pusei par īpašumu vai īpašumtiesībām uz to.
Vai viens no laulātajiem var refinansēt hipotēku bez otra?
Ja vienam laulātajam ir hipotēka, viņš var refinansēt hipotēku tikai uz sava vārda. Ja abi laulātie ir ar esošo hipotēku, iespējas ir atkarīgas no refinansēšanas mērķiem.
Ja abi laulātie vēlas palikt uz kopīgās hipotēkas, abiem ir jāpiesakās jaunam mājokļa kredītam. Nav iespējams refinansēt tikai ar vienu aizņēmēju un paturēt hipotēkā abus vārdus.
Šķiršanās situācijās lietas var būt sarežģītas. Ja viena persona vēlas izņemt otras personas vārdu no hipotēkas, tai ir jāpiekrīt. Jūs nevarat refinansēt kopīgu hipotēku bez dažāda aizņēmēja piekrišanas; to uzskata par hipotēkas krāpšanu.
Laulātajam, kuram ir hipotēka, ir jākvalificējas aizdevumam pašam. Tas nozīmē kredītreitingu prasību izpildi, nodarbinātību, ienākumus un parāda attiecību pret ienākumiem. Arī atlikušajam aizdevuma laulātajam būs jāsedz slēgšanas izmaksas.
