Mājas pirkšana ir ļoti sarežģīts process, un daudzi faktori ietekmē pircēja spēju noslēgt pirkumu. Parasti potenciālie mājokļu pircēji, meklējot īpašumus, koncentrējas uz mājas objektiem, piemēram, kvadrātmetriem, telpas lielumu un pagalma platību. Tomēr faktori uz īpašuma vai blakus tam var tieši ietekmēt jūsu pirkuma līgumu un radīt klupšanas akmeņus īpašumtiesībām.
Lielākā daļa pircējupasūtīt mājas apskatilai viņi varētu novērtēt galvenās struktūras un dzīvojamo telpu stāvokli. Tomēr pašas zemes un īpašuma līniju apsekošana sniedz daudz skaidrāku priekšstatu par to, ko plānojat iegādāties. Jūsu sapņu māja var ietvert īpašuma iejaukšanos, kas var ietekmēt jūsu vēlmi vai spēju turpināt mājokļa iegādes procesu.
Dažkārt būves var izplesties ārpus to īpašuma līniju robežām uz kaimiņu teritoriju. Šiem pārkāpumiem nav fiziskas saistības, taču to klātbūtne var ietekmēt noteiktus nosacījumus, kas saistīti ar pārdošanas līgumu. Jums vajadzētu izpētīt dažas svarīgas lietas saistībā ar juridiskajām sekām, ko pārkāpumi var radīt pircējam, kurš piedāvā piedāvājumu.
Ja jūs gatavojaties pārcelties un apsverat iespēju pieņemt darbā pārcelšanās uzņēmumu, jums var rasties jautājums Cik ilgs laiks nepieciešams, lai iekrautu kravas automašīnu .
Kas ir iejaukšanās?
Iejaukšanās ir jebkura ielaušanās no viena īpašuma juridiskajām robežām pāri blakus esošā īpašuma juridiskajām robežām. Iejaukšanos juridiski nošķir no pārkāpumiem, koncentrējoties uz īpašuma īpašumtiesībām, nevis uz īpašuma izmantošanu. Piemēri: koks, šķūnis vai mājas piebūve, kas stiepjas aiz blakus esošā īpašuma līnijas.
Tā kā īpašuma līnijas reālajā telpā nav tik stingri segmentētas, kā tās ir uzmērīšanas kartēs, iejaukšanās var notikt viegli un netīši. Tas var radīt juridisku un finansiālu slogu, ko mājas īpašnieks vai potenciālais pircējs nav paredzējis. Ievērojama iejaukšanās var padarīt īpašumu netirgojamu un galu galā nepārdodamu.
Iejaukšanās var radīt personisku apgrūtinājumu, bet vēl svarīgāk ir tas, ka tie var radīt neskaidrības par patiesajām robežām starp zemes gabaliem. Tie var pārkāpt jebkādus plānotos ilgtermiņa remontdarbus, pieļaut nevēlamu iejaukšanos vai izrādīties apgrūtinoši. Turklāt tie var sasprindzināt un sarežģīt draudzīgas attiecības starp kaimiņiem.
Kā jūs identificējat iejaukšanos?
Pirmais solis, lai identificētu iejaukšanos noteiktā īpašumā, ir piekļuve visiem relatīviem publiskajiem ierakstiem. Vietējam vērtētāja birojam ir jābūt īpašuma dokumentu vai zemes uzmērījumu kopijām, kas nosaka platību, zemes gabala lielumu un robežlīnijas. Šie dokumenti sniedz sākumpunktu, it īpaši, ja dokumentācija ir atjaunināta.
Pat ja ir bruņota ar esošo dokumentāciju, tā ir laba ideja pasūtīt zemes uzmērīšanu apstiprināšanai. Apsekojums noteiks, kur atrodas robežas starp attiecīgo zemi un ap to. Viņi arī norādīs uz visiem servitūtiem, kas ir ierobežotas izmantošanas ērtību pārkāpumi starp jums un jūsu kaimiņu.
Par iebrukumiem un servitūtiem bieži vien savstarpēji vienojas kaimiņu īpašumu īpašnieki. Šādas tikai mutiskas vienošanās potenciālajam pircējam var radīt juridiskus konfliktus par godīgu tirgus cenu un apdrošināšanas izmaksām. Juridiski noteiktas robežas palīdz atrisināt visus jautājumus par īpašumtiesībām un īpašuma tiesībām un precizē pārdodamo zemi.
Kā iejaukšanās ietekmē pirkuma procesu?
Viena liela problēma saistībā ar iejaukšanos ir tā, kā tas ietekmēs jūsu apdrošināšanas saistības un izmaksas. Kaimiņa augošais apelsīnu koks varētu būt vēlama iezīme, ko jūs neiebilstat savā pagalmā. Tomēr nokritušu ekstremitāšu radītie bojājumi var likt jums būt atbildīgiem par viņu koka bojājumiem un apgrūtināt jūsu mājas īpašnieka apdrošināšanas polisi.
Iejaukšanās var arī negatīvi ietekmēt jūsu īpašuma tālākpārdošanas vērtību. Nākamais pircējs var nebūt tik laipns kā jūs par to, ka kaimiņa šķūnis atrodas uz viņa īpašumu. Un otrādi, iejaukšanās atļaušana varētu ievērojami palielināt apdrošināšanas izmaksas gan saistībā ar nosaukumu, gan pašu iejaukšanas struktūru.
Finansiālais slogs, kas saistīts ar iejaukšanos, var mazināt īpašuma pievilcību pircējiem. Papildu apdrošināšanas izmaksas papildus pārdevēja cenai var atturēt pircējus apsvērt pārdošanu. Šīs saistītās galvassāpes var mudināt pircējus pazemināt pirkuma piedāvājumu vai vispār to atcelt.
Kādi soļi ir saistīti ar iegādi, ja tiek pārkāpti ierobežojumi?
Atkarībā no valsts un tās īpašuma tiesību aktiem lielākā daļa sloga saistībā ar īpašuma iejaukšanos gulstas uz īpašuma pārdevēju. Pārdevējam ir jāatklāj potenciālajiem pircējiem visi pārkāpumi un jāveic likmju aptauja, lai tos apstiprinātu. Precīzu juridisko robežu nodrošināšana ir ļoti svarīga, jo tas ietekmē pircēja īpašumtiesību apdrošināšanas izmaksas un hipotēkas tiesības pie aizdevēja.
Pēc tam pircējs var pieļaut iejaukšanos vai lūgt pārdevējam tos labot pirms līguma noslēgšanas. Atļaujot iejaukšanos, tiek pieņemtas visas saistītās izmaksas, piemēram, atbildības apdrošināšana par iejaukšanos vai papildu īpašuma nodokļi. Tas nozīmē arī mazāku īpašuma pielāgošanu vai renovāciju un sapratni ar kaimiņu par aizskarošo īpašumu.
Ja pircējs nevēlas uzņemties iejaukšanos un tās sekas, pārdevējam tas ir jālabo. Viņiem ir jāsazinās ar kaimiņu īpašniekiem, lai pārvietotu vai nojauktu traucējošo objektu. Ja lietas netiek apmierinoši novērstas, pircējs var tikt atbrīvots no jebkāda pienākuma turpināt sarunas ar pārdevēju.
Kas pārvalda iejaukšanās procesu?
Iejaukšanās problēmas atrisināšana lielā mērā būs atkarīga no iejaukšanās smaguma pakāpes. Vienkārša saruna var atrisināt kaut ko tik mazsvarīgu kā aizaudzis dārzs vai pārlieku pagarināts žogs. Tomēr liela iejaukšanās varētu izrādīties sarežģītāka un ietvert tiesvedību, veicot īpašuma pārvērtēšanu un civilprasības.
Galvenais iejaukšanās risināšanas pārstāvis ir īpašuma mērnieks. Tā kā zemes uzmērīšana ir būtiska, lai noteiktu, kur atrodas robežas, jums būs nepieciešams profesionāļa novērtējums. Īpašuma likmju apsekojums skaidri nosaka īpašuma robežas un iejaukšanās apjomu.
Ja turpināsiet pirkšanas procesu, ir jāizsver vairāki citi eksperti. Jūsu apdrošināšanas aģents un hipotēkas aizdevējs ietekmē jūsu finansējumu un saistību segumu. Jums būs nepieciešams arī jurists, lai izstrādātu īpašuma līgumus vai risinātu konfliktus vai sarunas saistībā ar iejaukšanās noņemšanas vai servitūta līgumiem.
Iespējamie aizsardzības līdzekļi pret iejaukšanos
Vienkāršākais risinājums saistībā ar īpašuma iejaukšanos ir runāt ar savu kaimiņu un vienoties par risinājumu. Vienkāršus iejaukumus, piemēram, koku, žogu vai dārzu, var viegli novērst, pārvietojot vai noņemot izvirzīto daļu. Fiksētas struktūras un papildinājumus var būt grūtāk labot, taču jūs varat atrisināt problēmas ar mierīgu, pilsonisku diskusiju.
Ja īpašuma līnijas attīrīšana nav iespējama vai grozāma, kaimiņvalstis var noslēgt finansiālu līgumu par aizskarto zemi. Iejauktā puse var īrēt vai iegādāties šo konkrēto zemes daļu no īpašuma īpašnieka. Tas ļaus abām pusēm piedalīties finansiālajos pienākumos, ko radījusi iejaukšanās.
Gadījumā, ja kaimiņu puses nevar vienoties, neitrāla trešā persona var palīdzēt tām būt par vidutāju situācijā. Trešās puses sarunu vadītājs var palīdzēt noteikt noteikumus, kas izdevīgi abām pusēm, neiesaistot juridiskos kanālus. Dārga un laikietilpīga īpašuma pārbaude ir pēdējais līdzeklis risināšanas procesā un var izraisīt naidīgumu starp kaimiņiem.
Iejaukšanās noņemšana
Ja pircējs uzstāj, pārdevējam ir jānovērš visi pārkāpumi pirms īpašuma pārdošanas sarunu turpināšanas. Tas var izrādīties ilgstošs un nogurdinošs process, taču pārdevējs var veikt pasākumus, lai situāciju labotu. Īpaši izdevīgi pārdevējam ir piedāvāt pircējam zemes līguma līgums lai atvieglotu pārdošanu.
Kad pārdevējs ir ieguvis robežu aptauju, pārdevējam ir likumīgas tiesības novērst pārkāpuma pārkāpumu. Pieklājīgi pārdevējam ir jāsazinās ar apkārtni pirms jebkādas noņemšanas vai nojaukšanas. Faktiski dažu štatu likumi to var likumīgi pieprasīt.
Pārdevējam ir arī tiesības prasīt, lai kaimiņš nojauc vai pārceļ iebrukumu. Ja veiksies, šis process noritēs bez iebildumiem, un pārdošana var turpināties.
Pastāv iespēja, ka strīdu par iejaukšanos var atrisināt tikai tiesnesis. Ja pārdevējam lieta jāvēršas tiesā, sprieduma gaidīšana var aizkavēt vai apturēt pārdošanu. Ja darījums neizdodas, pārdevējam joprojām ir jāatrisina iejaukšanās un jāatklāj visa informācija nākotnes perspektīvām.
Saistītie jautājumi
Cik tuvu īpašuma līnijai es varu būvēt?
Prasības tuvumam dažādās valstīs atšķiras un ir atkarīgas no ēkas un ugunsdrošības kodeksa ierobežojumiem. Tie arī ņem vērā konstrukcijas paredzēto augstumu un var ietvert tās paredzēto lietojumu un zonējuma ierobežojumus. Vispārīgi norādījumi sānu un aizmugures pagalma būvēm ir trīs pēdas no īpašuma līnijas, taču vienmēr pārbaudiet vispirms.
Vai man ir nepieciešama atļauja iejaukšanai?
Iejaukšanās atļauja parasti ir paredzēta priekšceļa izmantošanai starp jūsu īpašuma robežām, citiem vārdiem sakot, brauktuvi. Ceļu izmantošana parasti neattiecas uz īpašumu pārdošanu, tāpēc atļauja nav nepieciešama. Tomēr vislabāk ir iepazīties ar savas valsts tiesību aktiem un īpašuma kodeksiem, lai pārliecinātos, vai tas būs nepieciešams struktūras noņemšanai.
Ko sedz īpašumtiesību apdrošināšana?
Pamatīpašuma apdrošināšana aizsargā pircēju no jebkādām īpašumtiesību prasībām un nodrošina apdrošinājuma ņēmēja ieguldījumu īpašumā. Papildu apstiprinājumi var aizsargāt pret jebkādām apgrūtinājuma tiesībām no iepriekšējas renovācijas un robežprasībām, kas pamatotas ar zemes uzmērīšanu. Tomēr īpašumtiesību apdrošināšana nesedz nekādas turpmākas negodīgas shēmas, lai neapzināti ieķīlātu jūsu īpašumu.
